NOTICIA lawyerpress:
Desde el día de hoy Catalunya, con una experiencia notable en mediación familiar, apuesta por incorporar esta metodología en las ejecuciones hipotecarias. Y es que entra en vigor la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo, que impulsará como requisito indispensable para que se acepten las demandas de ejecución hipotecaria contra viviendas habituales de personas físicas, haber acudido a mediación o a arbitraje. Si leemos el articulo 132,4 de esta nueva normativa se indica que las partes antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deberán acudir a la mediación o someterse a arbitraje. De hecho una vez transcurrido el plazo de tres meses a contar desde la notificación del acuerdo de inicio de la mediación sin haber alcanzado ese acuerdo, cualquier de las partes podrá acudir a la reclamación administrativa o a la demanda judicial. Con expertos como Abel Pie, presidente del Consell de la Abogacia Catalana, José María Fdez Seijo, magistrado del juzgado mercantil número 3 de Barcelona, Adalberto Guerrero, abogado y experto en temas hipotecarios; Rafael Ponce, juez sustituto experto en temas hipotecarios y Ana Criado, mediadora y presidenta de AMM, Asociación Madrileña de Mediadores hemos intentando aportar luz sobre esta medida que va a exigir mediadores especializados y que en función de su operatividad podrá ayudar a descargar de trabajo a los juzgado hipotecarios.
Abel Pie, abogado, presidente actual del Consell de la Abogacia Catalana, se muestra satisfecho de esta medida que entra en vigor desde el dia de hoy. Catalunya es la primera CCAA del país que hace esta valiente apuesta.
No en vano la abogacía está muy vinculada a la intermediación hipotecaria desde que Miquel Samper, decano de abogados de Terrasa ideara esta fórmula, ahora expandida por la mayor parte del territorio nacional : “ Esperemos que se puedan sentar a las partes antes del procedimiento judicial. Hablamos de un tema muy innovador al que debemos de dar un poco de tiempo para ver como evoluciona.” Desde su punto de vista muchos de los abogados que en los últimos años han hecho los cursos de mediación civil podrían ejercer como mediadores en estos procesos. “ Al estar recogido en una ley, damos por hecho la obligatoriedad de la sesión informativa, cuestión que será clave para que las partes acudan luego a mediación”, resalta. A su juicio, hubiera sido mejor cerrar el texto en mediación y no abrir también la via al arbitraje.
Para nuestro interlocutor las medidas que utilizan las entidades bancarias con sus clientes para buscar un acuerdo no pueden considerarse como mediación realmente. “ No hay la igualdad que se requiere en el propio proceso de mediación”; recuerda. Y añade que en este tipo de procedimientos gracias a la justicia gratuita “ las familias pueden tener abogados del Turno de Oficio que les expliquen cómo va a ser el proceso de mediación en su desarrollo”. En este contexto Pieseñala la necesidad de contar con buenos mediadores para que sepan manejar los tiempos de cualquier negociación. “ Hasta el momento hay mediadores sobre todo expertos en familia pero en el futuro podrán actualizar sus conocimientos en materia hipotecaria para desarrollar sus habilidades profesionales”, aclara. Serán procesos rápidos que ayudarán a lograr ese acuerdo extrajudicial. Respecto a la dación en pago, cree que habrá que ver caso a caso para poder aplicarla en estas negociaciones.
Problemas procesales para su implantación
José María Fernández Seijo, es magistrado del juzgado mercantil número 3 de Barcelona, experto en temas hipotecarios y muy crítico con la labor del legislador en esta materia. “ Es posible que haya un problema con esta norma nueva, la materia de consumidores está transferida a todas las CCAA pero las materias procesales no son competencia. Esto hace que será difícil encajar esta mediación previa al procedimiento judicial”, advierte. En este contexto nuestro interlocutor cree que todo dependerá de la voluntad de cada juez, al no haber una norma preceptiva de la ley al introducir la mediación en todos los casos “ Hay compañeros que van a seguir otros criterios pero también se sabe quela ley catalana no puede reformar la LEC, no se hará en otros supuestos” comenta. En aquellos casos en los que se pueda poner en marcha Seijo reclama un mediador especializado, al estilo de EEUU donde esta práctica sí ha funcionado. “ Hasta ahora, ninguna entidad financiera ha aceptado acudir a una mediación y sus consecuencias. No sabemos si habrá un cambio de tendencia”, comenta.
Para nuestro interlocutor es fundamental hacer una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que realmente el procedimiento tenga su encaje “ Hasta el momento la propia Ley de Enjuiciamiento Civil no les obliga a aceptarlo, es posible que haya recursos o incidencias procesales para evitar la mediación”, explica. De todas formas, a su juicio esta medida no ataca el problema de raíz “ la gente no paga porque no puede, no porque no lo quiera hacer. En esta mediación el deudor tiene muy poco que ofrecer; convertir un préstamo hipotecario en un arrendamiento social debe ser con la colaboración de la entidad financiera” aclara. A su juicio el cauce procesal esta habilitado pero tiene que sufrir cambios importantes “ En otros países esta figura es desconocida porque el acceso a la propiedad no es tan grande como en España. En Alemania, Francia o Italia no hay este problema porque están en régimen de alquiler”, indica. Tender a un modelo diferente, donde el alquiler sea la primera elección depende también de las medidas que el legislador ofrezca para hacerlo atractivo “ sería tener algo como el decreto Boyer de 1985 que supuso en su día un cambio de modelo. Otra medida seria concentrar los procedimientos hipotecarios, como se ha hecho en Madrid, en un único juzgado en Barcelona, eso ayudaría a unificar criterios”
Adalberto Guerrero, abogado, socio de Círculo Legal y experto en temas hipotecarios reconoce que la medida está verde y que es una forma de introducir la mediación como obligatoria: ”Está centrada en la vivienda habitual y los plazos que se dan para la mediación son algo largos. En este caso el papel del juez será desestimar la demanda si antes no se ha pasado por mediación y las partes no acreditan con el correspondiente certificado. “ Ahora la ley obligará a las entidades financieras a acudir a mediación. No se les van a admitir las demandas de ejecución hipotecaria si no acudieron antes a este método extrajudicial “ siempre en el caso de vivienda habitual, tal y como señala la nueva ley”. Para este experto en este procedimiento el arbitraje tiene poco recorrido en estos asuntos.
Con la entrada en vigor de esta normativa que fomenta la mediación en procedimientos hipotecarios hará falta que los propios mediadores se especialicen en temas mercantiles “ que sepamos explicarle a las partes lo que es el derecho a la opción de compra, el derecho de habitación o el de uso. Es el momento de mediadores especializados en estos temas”·, aclara. Sobre el impacto que estos procedimientos de mediación pueden impactar en los juzgados hipotecarios Guerrero es relativamente optimista cuando señala que son procedimientos de recorrido más corto que los procedimientos judiciales :” es posible que entre un 15 o un 20 por ciento se descolapsarán las ejecuciones hipotecarias porque se llegará a acuerdos”, advierte. Y luego señala que los propios bancos no están dando facilidades para llegar a acuerdos ingeniosos en estos asuntos. “ Con mediadores expertos sí se podría llegar a este tipo de soluciones más amistosas”, recuerda. Sobre la dación en pago, cree que solo se podrá logar en casos extremos pero nunca se generalizará como opción en los acuerdos.
Evitar ejecuciones hipotecarias
Para Rafael Ponce, juez sustituto en un juzgado de instrucción y primera instancia único, no es extraño que en Catalunya se ponga en marcha esta experiencia. Hablamos de una CCAA con experiencia en métodos extrajudiciales y que ya dispone de una Ley de Crédito al Consumo “ Ahora se trata de ir un poco más alla y tratar de evitar las ejecuciones hipotecarias. Es un sistema escalonado donde las partes pueden acudir primero a la mediacion y luego al arbitraje. Este jurista es consciente del esfuerzo que consumen las ejecuciones hipotecarias en los juzgados. El papel del juez es comprobar que se ha intentando la mediación ante esa demanda de ejecución hipotecaria”, indica. Alrededor de estos procedimientos muchos mediadores que provienen de entidades especializadas, dispuestos a poner su granito de arena para resolver estos conflictos. “ Si la mediación funciona habría que elevar a público como título ejecutivo su resolución final”, indica.
Nuestro interlocutor, experto en temas hipotecarios y posgrado civil catalán, valora mucho el trabajo de la abogacía, impulsora de las Oficinas de Intermediación Hipotecaria y que con sede en Catalunya, se han extendido por todo el territorio nacional con bastante éxito en su actividad. “ Es bueno que ambas partes se sienten a negociar y que sean flexibles en sus comportamientos. Sobre la dación en pago como elemento para solucionar el conflicto, es complicado que se generalice como solución. “ Es más lógico que se decanten por el desarrollo de códigos puente que mantenga la relación con el consumidor de alguna manera”. Otras medidas como el alquiler social o el fomento y acuerdo sobre un plan de pago aparecen también en este nuevo escenario fruto de la normativa que hoy ha empezado a ponerse en marcha en esta CCAA. “ La modificación busca que el consumidor pueda disfrutar de esta vivienda desde la negociación con la otra parte”:
Mediadores especializados
Todos los interlocutores entrevistados coinciden en señalar el papel importante del mediador en este nuevo escenario. En un tema tan emocional como son los desahucios nadie oculta que la mediación puede ayudar a descargar tensiones “ Es fundamental que la familia con problemas pueda hablar con la entidad financiera y explicarle su problema. Luego la propia entidad podrá actuar de forma personalizada en cada caso concreto”, comenta Ana Criado,mediadora y presidenta de AMM, Asociacion Madrileña de Mediadores.
Para esta experta hablamos de procedimientos rápidos donde se podrán entender las partes y ver la fórmula de solucionar las cuestiones que surjan “ Se trata de que ambas posturas se flexibilicen alrededor del acuerdo entre ellas”, indica. Para Ana, lo fundamental es que el mediador sea especialista en esta materia “ mediadores que ya conocen las técnicas y que se especializan en esta materia en concreta”, comenta. Desde su punto de vista es una gran oportunidad para la mediación de darse a conocer “ es fundamental que se hagan bien las mediaciones y que las entidades bancarias también se comprometan a colaborar en la parte que les toca”. A su juicio sería bueno que aquellas personas que representen a las entidades financieras estén formados en mediación para que sepan de lo que se está hablando.
En esta nueva norma, se ofrece a las partes la posibilidad de acudir a arbitraje o mediación en materia de demanda hipotecaria :” Creo que lo más lógico es que primero se intente la mediacion y si no hay éxito que se acuda al arbitraje que también es un procedimiento ágil. De hecho muchas entidades de mediación ya emplean las llamadas cláusulas escalonadas, donde primer se acude a mediación y luego a arbitraje si es necesario”, subraya. En esas negociaciones surgen el plan de pagos, el alquiler social o la dación en pago, como fórmulas para arreglar el conflicto “ todo depende de la capacidad económica de cada familia y del momento que vivan en ese momento”, advierte Criado. Para esta experta es bastante posible que las refinanciaciones sean las herramientas que más se empleen junto a los periodos de carencia de pago, en función de cada situación “ Estoy convencida que a medio plazo la mediación bien hecha podrá ayudar a descongestionar los juzgados hipotecarios. De todas formas hay que ser prudente con lo que se diga ahora y nos damos seis meses para ver cómo funciona esta medida y que resultados logra”, señala.
.png)
